İki yıllık mülkiyet, %5 ile sıfır arasındaki çizgidir

İki yıldan uzun süre elde tutulan konut, satıldığında tamamen muaf; iki yıl içinde satılırsa kazanç %5 oranında vergilendiriliyor. Şimdi satmakla beklemek arasında tereddüt eden bir mal sahibi için bu, tapudaki alım tarihini dosyanın en belirleyici verisi yapıyor. İki yıl sınırına birkaç ay kaldıysa ve piyasa elinizden kaçmıyorsa, beklemenin aritmetiği genellikle basit — kazancın %5'ine karşılık birkaç aylık elde tutma maliyeti. Anlaşmanın yapıldığı tarihi hatırlamaya güvenmek yerine kesin tescil tarihini kontrol etmeye değer.

Maliye Bakanlığı 14 Mayıs 2026'da 143 sayılı Kamu Kararı'nı yayımlayarak, taşınmaz ve diğer varlıkları satan bireylerde gelir vergisinin nasıl uygulandığını açıklığa kavuşturdu. Mal sahipleri için en önemli değişiklik maliyet tarafında: taşınmazın değerini doğrudan artıran belgeli harcamalar — tadilat ya da inşaat gibi — kazanç hesaplanırken artık alım bedeline katılabiliyor. Daha önce bu tür maliyetler genellikle dikkate alınmıyordu. İki yıllık pencere içinde satmadan önce bir daireyi baştan yenileyen biri için bu, artışın tamamı üzerinden vergilenmekle yalnızca bedelini ödemediğiniz kısmı üzerinden vergilenmek arasındaki farktır. Faturaları saklayın.

Muafiyet mal sahipleri için yazılmış, tacirler için değil. Gayrimenkul geliştirme, gayrimenkul ticareti ve diğer örgütlü, süreklilik gösteren ticari satışlar bunun dışında kalıyor; dolayısıyla ne muafiyet ne de indirimli oran onlara ulaşıyor. Karar ayrıca bir birimi baştan konut yapan unsurları da ortaya koyuyor: ayrı olarak tanımlanabilir, tescilli, konut kullanımına göre tasarlanmış, temel altyapıya bağlanabilen ve konut dışı bir faaliyetin yapısal parçası olmayan bir birim. Tamamlanmamış taşınmaz da, proje onu konut olarak tanımlıyor ve esaslı mülkiyet hakları alıcıya geçiyorsa hak kazanabiliyor. Daireyi satmadan önce kiraya vermek tek başına muafiyeti düşürmüyor; faaliyet örüntüsü sistematik bir al-sat değilse.

Aile içindeki devirlerin kendi aritmetiği var. Birinci derece yakından miras kalan ya da bağış olarak alınan taşınmaz genel olarak vergisiz ve önceki malikin elde tutma süresi yeni malikin süresine eklenebiliyor — bu da yeni maliki, devir tarihinin düşündürdüğünden daha erken iki yıl sınırının ötesine taşıyabilir. Kadastro birimleri ifraz edildiğinde, yeni birimler için mülkiyet süresi asıl taşınmazın ilk edinildiği tarihten işliyor. Birimler tevhit edildiğinde ise her parça ayrı değerlendiriliyor; dolayısıyla iki yıldan az süreyle tutulan bir parça, daha eski bir parçanın yanında durduğu için muafiyete dahil olmuyor. Bu durumların her biri, genel kuraldan akıl yürütmek yerine sicil kaydıyla birlikte bir vergi danışmanına taşınmaya değer.