Bölgesel karşılaştırma tabloları Gürcistan'ı boş bırakıyor — işte Tiflis'in kendi sayıları

Dubai hacim hikâyesi: 2026'nın birinci çeyreğinde yaklaşık 176,7 milyar dirhemlik satış, 2025'in aynı çeyreğine göre %23,85 artış; konut ve araziyi kapsayan 47.955 işlem, yalnızca martta 13.243 satış. Projeden satış, işlemlerin sayıca %65'ini, değer olarak %53'ünü oluşturdu. Karşılaştırmadaki Türkiye rakamları yalnızca ocak ve şubata ait: 236.029 taşınmaz satıldı, 2025'in aynı iki ayına göre %0,6 artış; ocak %4,7 düşüşle 111.480 birim, şubat %5,9 artışla 124.549. Yabancı alıcılar 2026 başında tüm Türkiye satışlarının yaklaşık %1,2'siydi — ocakta 1.306, şubatta 1.506 birim. Ocakta ipotekli satış 20.263'tü, %15,7'lik sıçrama. İkinci el, Türkiye işlemlerinin yaklaşık %70'i, yeni inşa kabaca %30'uydu. Kuzey Kıbrıs, satış sözleşmelerinde 2025 birinci çeyreğine göre yaklaşık %11 artış bildirdi; ortalama konut fiyatı metrekarede yaklaşık 2.600 euro ve daireler işlemlerin kabaca %60'ı. Yunanistan hiç işlem verisi sunmadı: 2026 başında yaklaşık 110,50 puanlık bir konut fiyat endeksi ve Atina'da yıllık yaklaşık %6 artan konut fiyatları.

Karşılaştırma, Gürcistan'ın konut sektörüne ait 2026 birinci çeyrek istatistiklerinin henüz tam standartlaşmadığını ve resmî rakamların seyrek olduğunu söylüyor; Gürcistan'a ne işlem sayısı, ne satış değeri, ne yabancı alıcı rakamı, ne de metrekare fiyatı veriyor. Bu boşluk veri yokluğundan değil, yayım biçiminden kaynaklanıyor. Tiflis'in 4 Kasım'da yayımlanan kendi rakamları, 2026'nın ilk dokuz ayında 35.033 kayıtlı işlem ve 3,2 milyar dolarlık konut piyasası değeri — 2025'in aynı dönemine göre %26,3 artış — ve yalnızca eylülde yıllık %8,0 artışla satılan 4.330 daire kaydediyor. Eylül ortalama fiyatı birincil piyasada metrekarede 1.434 dolar, ikincilde 1.387 dolardı. Bunu Dubai'nin tek bir çeyrekteki 47.955 işlemiyle yan yana koyunca ölçek farkı açık — ama Tiflis'in aylık bildirim yaptığı, fiyatı, kirayı ve getiriyi aynı yayında verdiği de açık; bu, karşılaştırma kümesinin çoğunun yayımladığından daha fazla ayrıntı.

Aynı karşılaştırma, 500.000 dolarlık bir alımda beklenen kira getirileri tablosu taşıyor: Gürcistan %8-11, Kuzey Kıbrıs %7-10, Dubai %6-9, Türkiye %5-7, Yunanistan %3-5. Gürcistan bu listenin başında çıkıyor; bu da dikkatle ele alınması gereken türden bir iddia — tabloda ne kaynak ne dönem belirtilmiş ve sayfanın başka yerindeki birinci çeyrek verisine bağlı değil. Doğrulanabilecek olan Gürcistan tarafı. Galt & Taggart, Tiflis'in eylül kira getirisini %9,4 olarak verdi; aktarılan %8-11 bandının içinde. TBC Capital ise aynı yayında %8,2 dedi; o bandın tam dibinde. Kuzey Kıbrıs'ın aynı sayfada bildirilen kendi aralığı, tipik uzun dönemli kiralarda %4,5-8, tablonun ona verdiği %7-10'dan belirgin biçimde düşük; bu da tablonun ne kadar ağırlık taşıdığının adil bir ölçüsü.

Bunun çok azı birebir karşılaştırılabilir ve bunu söylemek, ortalığı toplamaktan daha yararlı. Türkiye'nin rakamı üç değil iki ayı kapsıyor. Dubai'nin değeri dirhem cinsinden ve konut birimlerinin yanında arsa parselleri de içeriyor. Kuzey Kıbrıs, mutlak sayı vermeden sözleşmelerdeki yüzde hareketi bildiriyor. Yunanistan bir endeks bildiriyor, işlem hiç yok. Gürcistan aylık ve dolar cinsinden bildiriyor. Uyumsuzluktan sağ çıkan, taşınmaya değer bir avuç yapısal gerçek: yabancı alıcılar Türkiye hacminin çok küçük bir kısmı, yaklaşık %1,2; projeden satış Dubai'nin işlem akışının çoğunluğu, sayıca %65; ikinci el Türkiye'nin çoğunluğu, yaklaşık %70; ve TBC Capital'in segment ayrımına göre eylülde Tiflis'te eski daireler yenileri dörde birden daha iyi bir oranla geçti. Dört piyasa, talebin dört farklı biçimi — bir karşılaştırma tablosunun düzleştirdiği kısım da tam bu.