Kâğıt üzerinde İstanbul, Tiflis'ten daha yüksek getiri veriyor — ama oradaki bir konut kredisi yerel gelirin dört katından fazlasını yiyor

Kullanıcı katkılı verilere göre şehir merkezinde brüt kira getirisi Tiflis'te yüzde 6,31, İstanbul'da yüzde 7,30. Merkez dışında ikisi birbirine yaklaşıyor: yüzde 7,28'e karşı yüzde 7,82. Yani İstanbul önde — merkezde yaklaşık bir puan, çevrede yarım puan. Fark dikkate değer ama bir stratejiyi taşımaya değmez; üstelik iki rakam da brüt ve yönetim, boşluk, aidat ya da yerel vergiler hakkında bir şey söylemiyor. Ayrıca bu getiriler, yerel analistlerin Tiflis için sık sık andığı yüzde 8 ile 8,6 aralığının altında; iki yöntemin aynı şehri farklı anlatabileceğinin hatırlatması.

Aynı kaynak, şehir merkezinde gayrimenkulü Tiflis'te fit kare başına 580 lari, İstanbul'da 755 lari olarak veriyor; merkez dışında 338'e karşı 437. Metreye 10,76 fit kare üzerinden çevirince — bu bizim aritmetiğimiz, kaynağın değil — Tiflis merkezinde metrekare başına yaklaşık 6.250 lari, İstanbul merkezinde yaklaşık 8.130 lari; dışarıda yaklaşık 3.640'a karşı 4.700. Kısacası İstanbul, alan için yaklaşık yüzde 30 fazla istiyor ve brüt kirada yaklaşık bir puan fazla veriyor. Bu değişimin değip değmeyeceği, büyük ölçüde her iki para biriminin ve her iki kira piyasasının bundan sonra ne yapacağına dair görüşünüze bağlı.

Satın alabilirlik rakamları birbirine hiç yakın değil. Konut kredisi, Tiflis'te ortalama gelirin yüzde 189'u, İstanbul'da yüzde 421'i olarak veriliyor; kredi erişilebilirlik endeksi 0,53'e karşı 0,24. Fiyat-gelir oranı ise ters yönde işliyor: Tiflis'te 13,75 yıllık gelir, İstanbul'da 10,29. Yani İstanbul'daki gayrimenkul yerel ücretlere kıyasla daha ucuz, ama üzerine borçlanmak ağır. Nakit ödeyen yabancı bir alıcı için fiyat-gelir oranı, esasen yerel ikinci el pazarının derinliğine dair bir sinyaldir: dairenizi ileride yerel olarak kim, hangi koşullarla geri alabilir.

Bunlar kullanıcıların girdiği rakamlar; kaynak son on iki ayda Tiflis için 155, İstanbul için 534 katkıcı listeliyor. Gürcistan tarafında bu daha ince bir örneklem ve Tiflis verilerini kesin değil, gösterge saymak için bir gerekçe. Doğru kullanıldığında böyle bir veri kümesi yön için iyidir — hangi şehir daha pahalı, borçlanma baskısı nerede — belirli bir satın almayı değerlendirmek için ise zayıf. Onun için benzer dairelerdeki gerçek satış istekleri ve aldığınız katta gerçekten elde edilmiş kira gerekir.