Tiflis'e karşı İstanbul: Getiride İstanbul kazanıyor, sonra yüzde 40'lık bir konut kredisi faizi tartışmayı bitiriyor

Karşılaştırmayı sitenin verdiği gibi alırsak: şehir merkezinde brüt kira getirisi Tiflis'te yüzde 6,32, İstanbul'da yüzde 7,28; merkez dışında Tiflis'te yüzde 7,28, İstanbul'da yüzde 7,76. Fiyat-gelir oranı Tiflis'te 13,75, İstanbul'da 10,22. Fiyatta Tiflis daha ucuz şehir — merkez rakamı metrekare yerine ayakkare başına kabaca 580 lariye karşılık İstanbul'da yaklaşık 753 çıkıyor; bu da metrekareye çevrildiğinde Tiflis'te yaklaşık 6.200, İstanbul'da yaklaşık 8.100 lari demek. Merkez dışında fark oransal olarak daralıyor ama Tiflis'in lehine kalıyor. Tiflis verisi 6 Ekim 2026'da, İstanbul verisi 14 Ekim 2026'da güncellenmiş.

Bir puan getiri, hangi para biriminde kazanıldığını sorana kadar belirleyici gelir. İstanbul kiraları lira cinsinden belirleniyor ve enflasyon seyrederken yukarı doğru güncelleniyor; hızlı hareket eden bir para biriminde bir anda ölçülen getiri, bir oranın fotoğrafıdır, paranın üç yıl sonra ne satın alacağına dair bir vaat değil. Tiflis'te piyasanın üst ucundaki kiralar ise genellikle dolar cinsinden konuşulup ödeniyor; Gürcistan'daki getirinin söylediği şeye daha yakın olmasının nedeni bu. Getiri rakamı da kazanç değil: her iki rakam da brüt — yönetim, boş kalma, onarım, vergi ve aracı payı öncesi — ve iki şehrin de brütle netin arasını açan yoğun kısa dönem kiralama piyasaları var. Getirileri karşılaştırın, ama farklı temeller üzerine kurulu iki oran olarak karşılaştırın.

Yüzde 40,69'luk 20 yıllık bir faiz, yüksek bir konut kredisi değil; yabancı bir alıcının tanıyacağı anlamda bir konut kredisi piyasasının yokluğu. Bu maliyetle alım için esasen kimse borçlanmıyor; bu da İstanbul fiyatlarının nakitle ve birikimini değer kaybeden bir para biriminden çıkaran insanlarla belirlendiği anlamına geliyor. Tiflis'in yüzde 12,62'si Batı Avrupa ölçütlerine göre pahalı ama çalışan bir faiz: Gürcü bankaları kredi veriyor, alıcılar teklifleri karşılaştırıyor ve kaldıraç gerçek bir seçenek. Bu fark, rakibin kim olduğunu değiştiriyor. İstanbul'da az seçeneği olan nakit alıcılarla yarışıyorsunuz; Tiflis'te ise finansmanın var olduğu bir piyasadasınız — bu iki yönlü işler: sizin için kolay, bir sonraki alıcı için de kolay; satıştan çıkışı destekleyen de bu.

Bunlar kullanıcı katkılı rakamlar: sakinler ve ziyaretçiler fiyat giriyor, site bunların ortalamasını alıyor ve örneklemin ne kadar ince ya da kalın olduğunu yayınlıyor. Bu karşılaştırmada İstanbul, geçen yıl içinde Tiflis'ten çok daha büyük bir katkı havuzuna dayanıyor; iki kolonu eşit derecede sağlam saymadan önce bunu bilmek gerekir. Karşılaştırmayı iyi olduğu şey için kullanın — farkın biçimi ve borçlanma maliyetinin büyüklük mertebesi — ve gerçekten yola çıkacağınız her şeyi ilanlara, bir bankanın yayınlanmış faiz listesine ve yerel bir değerlemeye karşı kontrol edin. İki şehirlik bir tablo, soruyu yanıtlamanın değil daraltmanın yolu.