Tiflis'e karşı Dubai: Dubai getiride ve kredide kazanıyor. Tiflis çekin büyüklüğünde

Merkezde brüt kira getirisi: Tiflis yüzde 6,32, Dubai yüzde 7,45. Merkez dışında: Tiflis yüzde 7,28, Dubai yüzde 8,19. Fiyat-gelir oranı: Tiflis 13,75, Dubai 8,10. Yirmi yıllık sabit konut kredisi faizi: Tiflis yüzde 12,62, Dubai yüzde 4,54. Fiyatta site ayakkare başına yayımlıyor; metreye çevirirsek: merkez için ayakkareye 580,14 lari rakamı Tiflis'te metrekarede kabaca 6.240 lari ediyor, Dubai'de ise kabaca 18.670. Merkez Bankası'nın 14 Ekim 2026 tarihli dolar başına 2,5989 lari resmî kuruyla bu, Tiflis'te metrekarede yaklaşık 2.400 dolar, Dubai'de 7.200 dolar demek. Tiflis verisi son olarak 6 Ekim 2026'da, geçen yıl boyunca 155 katkıdan güncellenmiş; Dubai verisi 14 Ekim'de, 271 katkıdan.

Nakit ödeyen bir alıcı bunu görmezden gelebilir. Borçlanan bir alıcı gelemez. Yirmi yıl boyunca yüzde 4,54 ile Dubai'de bir konut kredisi, yukarıdaki rakamlara göre mülkün ürettiği kiradan daha aza mal oluyor; kaldıraçlı kiralama yatırımını işler kılan aritmetik budur. Tiflis'te yüzde 12,62 ile faiz, herhangi bir masraf öncesinde yüzde 6-7'lik brüt getirinin çoğunu ya da tamamını yiyor; dolayısıyla Gürcistan argümanının nakit alıma ve sermayeye dayanması gerekiyor, kira ile borç arasındaki farka değil. Bu tek fark karşılaştırmayı yeniden kuruyor. Borçlanmayı düşünüyorsanız Dubai farklı bir öneri ve getiri farkı hikâyenin küçük yarısı; peşin alıyorsanız kredi satırı gürültüdür ve metrekare fiyatı asıl konu olur.

Metrekare maliyetinin Dubai'nin yaklaşık üçte biri olmasıyla Tiflis, alıcının çok daha az sermayeyle bir pozisyon almasına izin veriyor — Körfez'de yerleşik alıcıların çoğunun Gürcistan'a bakmasının dürüst nedeni bu. Aynı zamanda risk altındaki sermayenin daha az olması ve bir bankanın vereceği kredinin sınırında değil, tamamen kendi malınız olarak sahip olabilmek anlamına geliyor. İskontonun bedeli derinlik. Dubai piyasasında daha çok alıcı, daha çok kurumsal mal sahibi, daha çok veri, daha çok profesyonel yönetim ve ölçekte hızla temizlenen bir ikinci el piyasası var; Tiflis'in alıcı havuzu, özellikle üst uçta, çok daha küçük ve alışılmadık her şey için ikinci el piyasası ince. Daha düşük bir giriş fiyatı ile daha yavaş bir çıkış, aynı madalyonun iki yüzü.

Bunlar bir web sitesinin ortalamasını aldığı, kullanıcıların girdiği rakamlar ve Tiflis'in arkasındaki örneklem Dubai'nin arkasındakinden belirgin biçimde daha ince — aynı on iki ayda 271'e karşı 155 katkı. Bu, kulağa geldiğinden daha önemli: daha küçük bir piyasadaki daha küçük bir örneklem, daha az girdiyle daha çok oynar. Getirileri gösterge sayın, metrekare fiyat farkını büyük olduğu için genel olarak sağlam kabul edin ve kredi faizlerini kendiniz doğrulamaya en değer kalem olarak görün; çünkü bir bankanın yayımlanmış faiz listesi her iki yerde de kamuya açık bir belge. Gerçekten altına imza atacağınız her şeyi, bir karşılaştırma tablosu yerine canlı ilanlara ve yerel bir değerlemeye karşı kontrol edin.