Gürcistan'a karşı Bulgaristan: aynı denizde %7,25'e karşı %4,27

Global Property Guide'ın 2026 üçüncü çeyrek araştırması Gürcistan'ın ortalama brüt kira getirisini %7,25 olarak veriyor; Tiflis %7,23, Batum %7,28. Aynı araştırmada Bulgaristan'ın ülke ortalaması %4,27. İki rakam da brüt: rehberin kendi notuna göre net getiriler, vergi ve bakım ödendikten sonra genellikle brütün bir buçuk ila iki puan altına oturuyor.

Alıcıların gerçekte yaptığı karşılaştırma Batum'a karşı Burgaz ya da Varna ve orada fark daralıyor ama kapanmıyor. Araştırmada en güçlü Bulgar şehri %4,72 ile Burgaz, Varna %4,29; Batum ise %7,28. %3,84 ile Sofya, Bulgar grubunun en düşük getirili şehri — başkentler genelde öyledir, çünkü orada alıcı kiranın yanında sermaye artışı için de ödeme yapar.

Gürcistan'ın manşet getirisi eşit dağılmıyor. Stüdyolar Batum'da %8,35, Tiflis'te %8,03 getiriyor; Batum'da üç yatak odalı daireler %6,00, iki yatak odalılar %6,69. Ülke ortalamasını büyük bir sahil dairesini fiyatlamak için kullanan yanlış rakamı kullanıyor: ortalamayı yukarı çeken en küçük stok ve bu stok aynı zamanda mevsimselliğe ve yeni arza en açık olanı.

Üç puanlık fark bir risk primidir ve içinde ne olduğunu adıyla anmak gerekir. Bulgaristan, beraberinde getirdiği hukuki ve tüketici korumalarıyla bir AB üyesi ve oradaki alıcı euro cinsinden fiyatlanan bir varlık tutuyor. Gürcistan daha basit ve daha ucuz bir alım, yabancının sahip olabileceği daire sayısında sınır olmaması ve daha hafif bir vergi rejimi sunuyor — buna karşılık daha küçük bir ekonomi, hareketli bir para birimi ve üç yıldır istenen kiraların gerilediği bir kiralama piyasası. İki rakam kümesi de hangisini alacağınızı söylemez; neyi kabul etmeniz karşılığında size ne ödendiğini söyler.