Getiri üzerinden Gürcistan'a karşı Avrupa: o %7 gerçekte nerede duruyor

Global Property Guide'ın üçüncü çeyrek derlemesi brüt kira getirisi ortalamasını Tiflis'te %7,23, Batum'da %7,28 olarak veriyor. İki şehir ortalamada birbirine birkaç baz puan mesafede; ama büyüklüğe göre değil: stüdyolar her ikisinde de önde — Tiflis'te %8,03, Batum'da %8,35 — Batum'da üç yatak odalı daireler ise %6,00'da. Stüdyo ile aile dairesi arasındaki fark, iki şehir arasındaki farktan daha önemli.

Aynı yayıncının Eylül 2026 Avrupa tablosunda Portekiz ortalaması %4,29, Almanya %3,35, İspanya %5,51, Polonya %5,85 ve İtalya %6,61. Birleşik Krallık %7,35 görünüyor, listenin başında ise %9,49 ile Moldova var. Dolayısıyla Gürcistan'ın yedinin başındaki rakamı Avrupa aralığının üst ucunda ama aykırı değil — Birleşik Krallık'a yakın, Batı Akdeniz'in rahatça üstünde ve kıtanın en yüksek getirili piyasalarının epey altında.

Yayıncı bu rakamların vergiler, onarımlar, arsa kiraları, acente ücretleri ve diğer her şeyden önce olduğunu açıkça belirtiyor. Bu, tek bir piyasanın içinde olduğundan çok karşılaştırmalarda önem taşıyor; çünkü kesintiler her yerde aynı büyüklükte değil: yönetim ve kiralama maliyetleri, kira gelirinin vergilendirilmesi ve dairenin ne sıklıkla el değiştirdiği ülkeden ülkeye farklı. Bir yerde %7 brüt ile başka bir yerde %6 brüt, banka hesabında aynı yere çıkabilir.

Getiri yalnızca bir ayak. Gürcistan'ın öne çıkan cazibesi hiçbir zaman tek başına getiri olmadı — düşük giriş fiyatları, küçük işletmeler için hafif bir vergi rejimi ve yabancı mülkiyetinin sadeliğiyle birlikteki getiri. Portekiz ya da İspanya'ya karşı takas şu: daha yüksek brüt getiriye karşılık daha sığ ve oynak bir ikinci el piyasası. Polonya ya da Romanya'ya karşı fark daralıyor ve soru para birimine, kiracı talebine ve ne kadar süre elde tutmayı beklediğinize kayıyor.