Gürcistan brüt %7,25, Bulgaristan %4,27 getiriyor — bir AB adresi için vazgeçtiğiniz üç puan

2026'nın üçüncü çeyreği için aynı araştırmayla ölçüldüğünde, ortalama brüt kira getirisi Gürcistan'da %7,25, Bulgaristan'da %4,27. Bu, hiçbir gider düşülmeden brüt gelir üzerinde üç puanın biraz altında bir fark. Gürcistan'ın kendi rakamı yıl içinde birinci çeyrekteki %7,42'den hafifçe geriledi; yani karşılaştırmayı bir sıçrama güzelleştirmiyor. İkisi arasında seçim yapan bir alıcı gelirde kıl payı bir farkı tartmıyor; bir AB yargı alanının kendisine ne kadar değdiğine karar veriyor.

Başkent ve en derin piyasa olan Sofya %3,84 getiriyor — araştırmaya giren Bulgar şehirleri içinde en düşüğü. En güçlüsü Karadeniz'deki Burgas %4,72; ardından Stara Zagora %4,44, Plovdiv %4,32, Varna %4,29 ve Şumnu %3,99. Hiçbiri Gürcistan'ın ulusal ortalamasına ulaşmıyor. Gürcistan tarafında iki ana piyasa birbirine yakın: Tiflis %7,23, Batum %7,28. Tablo şu: Bulgaristan'ın en iyi kıyı getirisi bile Gürcistan'ın iki şehrinden zayıf olanının yaklaşık iki buçuk puan altında.

Üç puanlık prim bedava para değil ve arkasında ne olduğunu açıkça söylemek gerekir. Bulgaristan Avrupa Birliği içinde; bu, oturmuş bir düzenleyici ortam, yerleşik alıcılar için daha derin konut finansmanı ve AB dışı piyasaların taklit edemeyeceği bir hukuki çerçeve getiriyor. Gürcistan daha düşük giriş fiyatı, daha basit bir vergi rejimi ve hızlı işlemler sunuyor; karşılığında kurumsal derinliği daha ince ve çoğu yabancı alıcının kazanmadığı bir para birimi var. Rakamlar hangi riski almanız gerektiğini söylemez; o riski almak için size ne ödendiğini söyler.

Her iki rakam da brüt; yani vergi, aracılık ücretleri, yönetim, onarım, arsa giderleri ve boş dönemler öncesi. Aynı kaynak, net getirilerin genellikle brüt rakamın yaklaşık bir buçuk ila iki puan altına indiğini belirtiyor. Eşit uygulandığında bu, Gürcistan'ı yüzde beş-altı aralığında, Bulgaristan'ı ise yüzde iki civarında bırakır; bu da göreli farkı daraltmaz, genişletir, çünkü sabit bir kesinti küçük rakamı daha sert ısırır. Yalnızca brüt getiriye dayanan her karşılaştırma, Bulgaristan tarafını Gürcistan tarafından daha fazla abartır.