თბილისი თუ ბათუმი? პატიოსანი შედარება

ხალხი მათ კვადრატული მეტრის ფასით ადარებს და ასკვნის, რომ ისინი მსგავსია. საწყის ციფრზე მართლაც ასეა: Colliers-ის მიხედვით, 2025 წლის ბოლოს საცხოვრებელი ფართის საშუალო ფასი ორივე ქალაქში დაახლოებით $1,500 იყო ერთ მ²-ზე, TBC Capital-ის მაჩვენებელი ბათუმისთვის კი დაახლოებით $1,395-ია ერთ მ²-ზე.

ამ მსგავსების ქვეშ კი ორი ისეთი ბაზარი დგას, რომლებიც სრულიად სხვაგვარად იქცევა, და განსხვავება იმაშიც ჩანს, თუ ვინ ყიდულობს. თბილისში შესყიდვების დაახლოებით 90% ქართველებზე მოდის, ისრაელებზე — დაახლოებით 4%, რუსებზე — დაახლოებით 2%. ბათუმში ქართველები დაახლოებით 50%-ია, რუსები — 16%, უკრაინელები — 9%.

ეს ერთი სტატისტიკა თითქმის ყველაფერს გეუბნებათ, რაც უნდა იცოდეთ. თბილისი ადგილობრივი საცხოვრებელი ბაზარია უცხოელების მონაწილეობით. ბათუმი კი საერთაშორისო საინვესტიციო ბაზარია, რომელიც ქართულ ქალაქს აქვს მიბმული.

შემოსავლიანობა. სეზონზე ზღვის ხედიან ბინაში მოკლევადიანი გაქირავების შემოსავალი ქვეყანაში ყველაზე მაღალია, ხოლო ახალი ბრენდირებული შენობების შეთავაზება — აუზებით, სპა-ცენტრებითა და მართვის სერვისებით — სწორედ ამ საქმისთვისაა აშენებული.

მოცულობა და ლიკვიდურობა. Galt & Taggart-მა დააფიქსირა რეკორდული 17,478 ბინის გარიგება ბათუმში 2025 წელს; მათგან დაახლოებით 52% უცხოელ მყიდველებზე მოდიოდა, ჯამური ღირებულება კი $1 მილიარდს აღემატებოდა. ასეთი აქტიური ბაზარი იმას ნიშნავს, რომ უკან გაყიდვაც შესაძლებელია.

ღირებულების ზრდა. ქალაქის სააგენტოები წლიურ 8–10%-იან ზრდაზე საუბრობენ, Colliers კი 2026 წლის განმავლობაში ფასების კლებას არ ელოდება — ახალი შეთავაზება მატულობს, მაგრამ ახალი პროექტების საბანკო დაფინანსება გამკაცრდა და ისინი ამ ორ ეფექტს ურთიერთგამაბათილებლად მიიჩნევენ.

პატიოსანი მინუსი. ბათუმი სეზონურია. ივლისის დატვირთვაზე დათვლილი შემოსავლიანობა წლიური შემოსავლიანობა არ არის. ბათუმში ზამთარი მშვიდი და წვიმიანია, მოკლევადიანი გაქირავების მესაკუთრისთვის კი — თითქმის ცარიელი. ნებისმიერი პროგნოზი, რომელიც დაბალ თვეებს არ გაჩვენებთ, პროგნოზი არ არის.

წელიწადში თორმეტი თვე. თბილისური ბინა ქირავდება იმ ადამიანებზე, ვინც აქ ცხოვრობს და მუშაობს — სტუდენტებზე, პროფესიონალებზე, საელჩოების თანამშრომლებზე, დისტანციურად მომუშავეებზე. პიკის სეზონზე ქირა ბათუმისაზე დაბალია, სამაგიეროდ ის იანვარშიც შემოდის და არა მხოლოდ აგვისტოში. მყიდველისთვის, რომელსაც დიდი ზაფხულის ციფრის ნაცვლად პროგნოზირებადი შემოსავალი სურს, სწორედ ეს არის მთელი არგუმენტი.

ქვეშ რეალური ეკონომიკა დევს. თბილისის ფასებს ქართველები აჭერენ, რომლებიც საცხოვრებელს საკუთარი ცხოვრებისთვის ყიდულობენ, და არა უცხოელების განწყობა სანაპიროს მიმართ. ამის გამო ბაზარი უფრო ნელა იზრდება და მით უფრო ნელა ეცემა.

გადაყიდვა ადგილობრივებზე. რადგან მყიდველთა 90% ქართველია, ბაზრიდან გასასვლელად უცხოელ ინვესტორთა მომდევნო ტალღაზე დამოკიდებული არ ხართ.

პატიოსანი მინუსი. უფრო დაბალი განაცხადებული შემოსავლიანობა და ზღვის არარსებობა. თუ თქვენი გეგმა ორსაძინებლიანი ბინის აგვისტოში ღამეში $180-ად გაქირავებას გულისხმობს, თბილისი ეს ბაზარი არ არის.

ბათუმში იყიდეთ, თუ გსურთ მაქსიმალური საიჯარო შემოსავლიანობა და სეზონურობას ეგუებით; გსურთ ბრენდირებული, მართვადი კორპუსი, რომელშიც არასოდეს მოგიწევთ მისვლა; მოგწონთ ისეთი ბაზრის ლიკვიდურობა, სადაც წელიწადში 17,000 გარიგება იდება; ან აპირებთ, ზაფხულობით თავად ისარგებლოთ ბინით.

თბილისში იყიდეთ, თუ გსურთ მთელი წლის შემოსავალი; ფასის ზრდაზე მეტად ფასის სტაბილურობას აფასებთ; შესაძლოა ოდესმე თავად იცხოვროთ საქართველოში; ან ყიდულობთ უპირველესად იმისთვის, რომ ბინადრობის ზღვარზე მაღლა შეფასებული, თქვენს სახელზე რეგისტრირებული აქტივი გქონდეთ და ამის მაქსიმალურად უსაფრთხო ვარიანტი გინდათ.

ორივეგან იყიდეთ, თუ $150,000-იან ბინადრობის ზღვარს ორი ქონების შეერთებით აღწევთ — წესები ამის საშუალებას იძლევა, და თანხის სეზონურ და მთელწლიან ბაზარს შორის გადანაწილება უფრო გონივრული პორტფელია, ვიდრე ერთსა და იმავე კორპუსში ორი ბინა.