რეგიონული შედარების ცხრილები საქართველოს ცარიელს ტოვებენ — ამიტომ აქვეა თბილისის საკუთარი ციფრები

დუბაი მოცულობის ამბავია: 2026 წლის პირველ კვარტალში დაახლოებით 176.7 მილიარდი დირჰამის გაყიდვები, 2025 წლის ამავე კვარტალზე 23.85%-ით მეტი, 47 955 გარიგებაში, რომელიც საცხოვრებელსა და მიწას მოიცავს; მხოლოდ მარტში 13 243 გაყიდვა. გეგმაზე გაყიდვამ გარიგებების 65% რაოდენობით და 53% ღირებულებით შეადგინა. თურქეთის ციფრები შედარებაში მხოლოდ იანვრისა და თებერვლისაა: 236 029 გაყიდული ობიექტი, 2025 წლის იმავე ორ თვეზე 0.6%-ით მეტი, იანვარი 4.7%-ით ნაკლები — 111 480 ერთეული — თებერვალი კი 5.9%-ით მეტი, 124 549. უცხოელი მყიდველები 2026 წლის დასაწყისში თურქეთის ყველა გაყიდვის დაახლოებით 1.2% იყო — 1 306 ერთეული იანვარში და 1 506 თებერვალში. იპოთეკური გაყიდვები იანვარში 20 263 იყო, 15.7%-იანი ნახტომით. მეორადი გაყიდვა თურქეთის გარიგებების დაახლოებით 70% იყო, ახალაშენებული — დაახლოებით 30%. ჩრდილოეთ კვიპროსმა ნასყიდობის ხელშეკრულებების დაახლოებით 11%-იანი ზრდა დააფიქსირა 2025 წლის პირველ კვარტალთან, საცხოვრებლის საშუალო ფასით კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 2 600 ევრო და ბინებით გარიგებების დაახლოებით 60%. საბერძნეთმა გარიგებების მონაცემები სრულიად არ წარადგინა: საცხოვრებლის ფასების ინდექსი 2026 წლის დასაწყისში დაახლოებით 110.50 პუნქტი და ათენის საცხოვრებლის ფასები წელიწადში დაახლოებით 6%-ით მეტი.

შედარება ამბობს, რომ 2026 წლის პირველი კვარტლის სტატისტიკა საქართველოს საცხოვრებელი სექტორისთვის ჯერ არ არის სრულად სტანდარტიზებული და ოფიციალური ციფრები მწირია, საქართველოს კი არც გარიგებების რაოდენობას, არც გაყიდვების ღირებულებას, არც უცხოელი მყიდველების მაჩვენებელს და არც კვადრატული მეტრის ფასს არ აწერს. ეს ხარვეზი პუბლიკაციის ფორმატის და არა მონაცემების არარსებობის საკითხია. თბილისის საკუთარი ციფრები, 4 ნოემბერს გამოქვეყნებული, 2026 წლის პირველ ცხრა თვეში 35 033 რეგისტრირებულ გარიგებას აფიქსირებენ 3.2 მილიარდი დოლარის საცხოვრებელი ბაზრის ღირებულებით, 2025 წლის ამავე პერიოდზე 26.3%-ით მეტით, და მხოლოდ სექტემბერში 4 330 გაყიდულ ბინას, წელიწადში 8.0%-ით მეტს. სექტემბრის საშუალო ფასი პირველად ბაზარზე კვადრატულ მეტრზე 1 434 დოლარი იყო, მეორადზე — 1 387. ეს დუბაის ერთ კვარტალში 47 955 გარიგების პირისპირ რომ დავაყენოთ, მასშტაბის სხვაობა აშკარაა — მაგრამ აშკარაა ისიც, რომ თბილისი თვიურად აფიქსირებს, ფასით, ქირითა და სარგებლით ერთსა და იმავე პუბლიკაციაში, რაც შედარების კრებულის უმეტესობის გამოქვეყნებულზე მეტი დეტალიზაციაა.

იგივე შედარება ატარებს 500 000 დოლარიან შენაძენზე მოსალოდნელი ქირის სარგებლის ცხრილს: საქართველო 8%-დან 11%-მდე, ჩრდილოეთი კვიპროსი 7%-დან 10%-მდე, დუბაი 6%-დან 9%-მდე, თურქეთი 5%-დან 7%-მდე, საბერძნეთი 3%-დან 5%-მდე. ამ სიაში საქართველო პირველი გამოდის და ეს ის ტიპის მტკიცებაა, რომელსაც ფრთხილი მოპყრობა სჭირდება — ცხრილს არც წყარო, არც პერიოდი აქვს მითითებული და იგი გვერდის სხვა ადგილას მოცემულ პირველი კვარტლის მონაცემებს არ უკავშირდება. რისი გადამოწმება შეიძლება, ეს საქართველოს მხარეა. Galt & Taggart-მა თბილისის სექტემბრის ქირის სარგებელი 9.4%-ად შეაფასა — დასახელებული 8%-11% დიაპაზონის შიგნით; TBC Capital-მა, იმავე პუბლიკაციაში, 8.2%-ად, ამ დიაპაზონის თვით ფსკერზე. ჩრდილოეთ კვიპროსის მიერ იმავე გვერდზე დაფიქსირებული საკუთარი დიაპაზონი, ტიპურ გრძელვადიან იჯარაზე 4.5%-დან 8%-მდე, არსებითად დაბალია, ვიდრე ცხრილის მიცემული 7%-10%, და ეს სამართლიანი საზომია იმისა, რამდენ წონას ატარებს ეს ცხრილი.

ამ ყველაფრიდან ძალიან ცოტაა ერთგვაროვანი და ამის თქმა უფრო სასარგებლოა, ვიდრე მისი დალაგება. თურქეთის ციფრი ორ თვეს ფარავს და არა სამს. დუბაის ღირებულება დირჰამებშია და საცხოვრებელ ერთეულებთან ერთად მიწის ნაკვეთებსაც მოიცავს. ჩრდილოეთი კვიპროსი ხელშეკრულებების პროცენტულ მოძრაობას აფიქსირებს აბსოლუტური რაოდენობის გარეშე. საბერძნეთი ინდექსს აფიქსირებს და გარიგებებს სრულიად არა. საქართველო თვიურად და დოლარებში აფიქსირებს. რაც შეუსაბამობას გადაურჩა, რამდენიმე სტრუქტურული ფაქტია, რომლის თან ტარება ღირს: უცხოელი მყიდველები თურქეთის მოცულობის ძალიან მცირე ნაწილია, დაახლოებით 1.2%; გეგმაზე გაყიდვა დუბაის გარიგებების ნაკადის უმრავლესობაა, რაოდენობით 65%; მეორადი გაყიდვა თურქეთის უმრავლესობაა, დაახლოებით 70%; თბილისში კი სექტემბერში ძველმა ბინებმა ახლებს ოთხზე ერთზე უკეთესი თანაფარდობით გადაუსწრეს TBC Capital-ის სეგმენტაციით. ოთხი ბაზარი, მოთხოვნის ოთხი სხვადასხვა ფორმა — და სწორედ ამას ასწორებს სადარ ცხრილი.