თბილისი დუბაის წინააღმდეგ: დუბაი იგებს სარგებლითა და იპოთეკით. თბილისი იგებს ჩეკის ზომით

მთლიანი საიჯარო სარგებელი ცენტრში: თბილისი 6.32%, დუბაი 7.45%. ცენტრის გარეთ: თბილისი 7.28%, დუბაი 8.19%. ფასი-შემოსავლის თანაფარდობა: თბილისი 13.75, დუბაი 8.10. 20-წლიანი ფიქსირებული იპოთეკური განაკვეთი: თბილისი 12.62%, დუბაი 4.54%. ფასს საიტი კვადრატულ ფუტზე აქვეყნებს, ასე რომ მეტრებში გადაყვანით: ცენტრის მაჩვენებელი 580.14 ლარი კვადრატულ ფუტზე თბილისში კვადრატულ მეტრზე დაახლოებით 6 240 ლარს შეადგენს, დუბაიში დაახლოებით 18 670-ის წინააღმდეგ. ეროვნული ბანკის ოფიციალური კურსით — 2.5989 ლარი დოლარზე 2026 წლის 14 ოქტომბერს — ეს თბილისში დაახლოებით 2 400 დოლარია კვადრატულ მეტრზე და დუბაიში 7 200. თბილისის მონაცემები ბოლოს 2026 წლის 6 ოქტომბერს განახლდა, გასული წლის 155 შემავსებლისგან; დუბაის — 14 ოქტომბერს, 271-ისგან.

მყიდველს, რომელიც ნაღდ ფულს იხდის, ამის იგნორირება შეუძლია. მყიდველს, რომელიც სესხს იღებს — არა. ოცი წლის განმავლობაში 4.54%-ზე დუბაიში იპოთეკა ზემოთ მოცემული ციფრებით ქონების გამომუშავებულ ქირაზე ნაკლები ჯდება — სწორედ ეს არითმეტიკა ამუშავებს ბერკეტიან საიჯარო შესყიდვას. თბილისში 12.62%-ზე პროცენტი 6-7-პროცენტიანი მთლიანი სარგებლის უმეტეს ან მთელ ნაწილს ჭამს ნებისმიერ ხარჯამდე, ასე რომ ქართული არგუმენტი ნაღდ შესყიდვასა და კაპიტალზე უნდა დგეს და არა ქირასა და ვალს შორის სხვაობაზე. ეს ერთი სხვაობა შედარებას თავიდან აწყობს. თუ სესხის აღებას აპირებთ, დუბაი სხვა წინადადებაა და სარგებლის სხვაობა ამბის უფრო მცირე ნახევარია; თუ სრულად იხდით, იპოთეკის ხაზი ხმაურია და მთავარი კვადრატული მეტრის ფასი ხდება.

კვადრატულ მეტრზე დუბაის ღირებულების დაახლოებით მესამედად, თბილისი მყიდველს გაცილებით ნაკლები კაპიტალით პოზიციის დაკავების საშუალებას აძლევს — და სწორედ ეს არის პატიოსანი მიზეზი, რატომ უყურებს ყურის რეგიონში დაფუძნებული მყიდველების უმეტესობა საქართველოს. ეს ასევე ნიშნავს ნაკლებ რისკზე მყოფ კაპიტალს და სრული მფლობელობის შესაძლებლობას და არა ბანკის სასესხო ზღვარზე ყოფნას. ფასდაკლება სიღრმით ჯდება. დუბაის ბაზარს მეტი მყიდველი, მეტი ინსტიტუციური მესაკუთრე, მეტი მონაცემი, მეტი პროფესიული მართვა და გადაყიდვის ბაზარი აქვს, რომელიც მასშტაბურად სწრაფად იწმინდება; თბილისს გაცილებით მცირე მყიდველთა წრე აქვს, განსაკუთრებით ზედა სეგმენტში, და თხელი მეორადი ბაზარი ყველაფრისთვის, რაც უჩვეულოა. უფრო დაბალი შესვლის ფასი და უფრო ნელი გასვლა ერთი მონეტის ორი მხარეა.

ეს მომხმარებლების მიერ შევსებული ციფრებია, რომლებსაც ვებგვერდი ასაშუალოებს, და თბილისის უკან მდგარი შერჩევა საგრძნობლად უფრო თხელია, ვიდრე დუბაის უკან — 155 შემავსებელი 271-ის წინააღმდეგ იმავე თორმეტ თვეში. ამას მეტი მნიშვნელობა აქვს, ვიდრე ჟღერს: უფრო მცირე შერჩევა უფრო მცირე ბაზარზე ნაკლები ჩანაწერით უფრო შორს მოძრაობს. სარგებლები საორიენტაციოდ მიიჩნიეთ, კვადრატული მეტრის ფასთა სხვაობა ზოგადად საიმედოდ — რადგან დიდია — ხოლო იპოთეკური განაკვეთები ის პუნქტია, რომელიც ყველაზე მეტად ღირს თავად შეამოწმოთ, რადგან ბანკის გამოქვეყნებული განაკვეთები ორივე ადგილას საჯარო დოკუმენტია. ყველაფერი, რასაც რეალურად მოაწერდით ხელს, შეამოწმეთ ცოცხალ განცხადებებთან და ადგილობრივ შეფასებასთან და არა შედარების ცხრილთან.