تأجيرُ شقّتِك قبلَ بيعِها لم يَعُد يكلِّفُك إعفاءَ السنتين
حدَّدَ قرارُ وزارةِ الماليّةِ الصادرُ في 14 مايو 2026 كيفَ يُضرَّبُ الأفرادُ عندَ بيعِ عقار. فالعقارُ السكنيُّ المملوكُ أكثرَ من سنتين مُعفًى؛ وإن بيعَ خلالَ سنتين فعليه 5%. أمّا العقارُ غيرُ السكنيّ — الأرضُ الخالية، والمساحاتُ التجاريّة، والمستودعات — فعليه 20%، وكذلك غرفُ الفنادقِ المباعةُ ضمنَ نشاطٍ فندقيٍّ ونقلُ الحقوقِ بموجبِ عقودِ شراءٍ تمهيديّة. وتأجيرُ الشقّةِ في الأثناءِ لا يُبطِلُ الإعفاء، لكنَّ المتاجرةَ المنهجيّةَ بالعقاراتِ تُبطِلُه.
ثلاثُ نِسَبٍ، وأيُّها ينطبقُ عليك
صفرٌ على شقّةٍ أو بيتٍ سكنيٍّ، بما في ذلك الأرضُ الملحقة، مملوكٍ أكثرَ من سنتين. وخمسةٌ بالمئةِ على العقارِ نفسِه إن بيعَ خلالَ سنتين. وعشرون بالمئةِ على العقارِ غيرِ السكنيّ — الأرضِ الخالية، والمقارِّ التجاريّة، والمستودعات — وكذلك على غرفِ الفنادقِ المباعةِ ضمنَ نشاطٍ فندقيّ وعلى التنازلِ عن الحقوقِ بموجبِ عقدِ شراءٍ تمهيديّ. وتطالُ هذه الفئةُ الأخيرةُ من يشتري على الخارطةِ ويبيعُ العقدَ قبلَ الإنجاز، فعلى من ينوي هذا الطريقَ أن يحسبَ العشرين بالمئةِ لا أن يفترضَ المعاملةَ السكنيّة.
التأجيرُ لم يَعُد مشكلة
هذا هو التغييرُ الأهمُّ للمالكينَ الذين تركوا شقّةً فارغةً خشيةَ الموقفِ الضريبيّ. فالتأجيرُ المؤقَّت، أو استخدامُ العنوانِ كعنوانِ عملٍ مسجَّل، لا يُزيلُ الصفةَ السكنيّةَ ولا يُفقِدُك إعفاءَ السنتين. ما يُفقِدُك إيّاه هو النشاطُ المنهجيّ: التطويرُ العقاريُّ والمتاجرةُ العقاريّةُ ونمطٌ منظَّمٌ ومتّسقٌ من الشراءِ والبيع. فالخطُّ مرسومٌ على السلوكِ لا على عقدِ إيجارٍ واحد، ويُقالُ إنَّ مكتبَ الإيراداتِ يُدقِّقُ أكثرَ في المعاملاتِ عاليةِ التواتر.
تكاليفُ التجديدِ تُحتسَبُ الآنَ خصمًا من الربح
الربحُ الخاضعُ هو سعرُ البيعِ ناقصَ سعرِ الشراء، ويمكنُ الآنَ خصمُ التكاليفِ الموثَّقةِ التي زادَت قيمةَ العقارِ مباشرةً — من تجديدٍ وبناءٍ — أيضًا. وكانت هذه التكاليفُ لا تُحتسَبُ عمومًا من قبل. ولمن اشترى هيكلًا وأكملَه، فهذا فرقٌ جوهريّ، ومدارُه على الأوراق: الفواتيرُ والعقودُ والسجلّاتُ المصرفيّة. احتفظ بها من البدايةِ، لأنَّ تكلفةً لا تستطيعُ إثباتَها تكلفةٌ لا تُخفِّضُ الربح.
متى تبدأُ الساعةُ ومتى تُرحَّل
في بيتٍ بناهُ صاحبُه تبدأُ السنتان من تسجيلِ ملكيّةِ البناءِ المكتمل. وفي ترتيبِ المقايضة، من لحظةِ تثبيتِ الملكيّةِ على الشقّةِ المنجَزة. والعقارُ الموروثُ أو الموهوبُ من قريبٍ من الدرجةِ الأولى مُعفًى عمومًا، ويمكنُ إضافةُ مدّةِ حيازةِ المالكِ السابقِ إلى مدّتِك. وتقسيمُ وحدةٍ إلى وحدتين عقاريّتين يُبقي تاريخَ الاقتناءِ الأصليَّ لكلتيهما؛ أمّا دمجُ اثنتين فيُقيَّمُ كلٌّ على حدة، فالجزءُ المملوكُ أقلَّ من سنتين يبقى خاضعًا. ويحتفظُ العقارُ غيرُ المكتملِ بصفتِه السكنيّةِ إن كان المشروعُ يُصنِّفُه سكنيًّا وانتقلَت حقوقُ الملكيّةِ فعلًا.
مكتوب من قِبَلنا استناداً إلى المصدر المذكور أعلاه، وليس نصيحة استثمارية أو قانونية أو ضريبية. الأرقام والقواعد تتغيّر — تأكّد من أي شيء مهم قبل التصرف بناءً عليه.
